Ilustração do tema apresentado pela GridMapify.

Vertical · Varejo · expansão CNAE-aware

Expansão de varejo. Praça e lote.

Cruzamos plano diretor, CNAE pretendido, demanda e concorrência. Entregamos candidatos para diligência; citar Havan, Tigre, Sam's Club ou Atacadão não demonstra interesse dessas redes.

Solicitar 5 cidades Como funciona →

501 candidatos SC · RS · PR · case Criciúma (R$ 8M evitados) · 61 redes catalogadas

Imagem ilustrativa

O que é site selection de varejo[FATO]

Demanda e uso pretendido. Confira os dois antes do lote.

A triagem considera área, atividade pretendida, população, renda e concorrência. O caso Criciúma ilustra a consulta ao uso do solo; não substitui confirmação municipal para outra operação.

Definimos o recorte territorial e cruzamos registros ONR, área, processos ANM e dados agregados do IBGE. O mapa de concorrência complementa a leitura. Fontes e cobertura variam por município; o estudo não comprova demanda contratada.

O resultado é uma lista para diligência: 1.119 lotes formato-loja candidatos para diligência nas praças citadas no estudo (SC, RS e SP). Ausência de sobreposição detectada no recorte ANM não comprova ausência de restrições ou autorização para operar.

1.119

lotes formato-loja candidatos para diligência

SC + RS + SP · zero lavra ANM ativa · VERDE-TERRA 1.002 (89,5%)

Case público

O terreno que o varejista não comprou

Criciúma · SC

Contexto: Rede atacarejo regional avaliando 1 site em Linha Batista
Achado: Terreno em ZI-2 (zona industrial 2). CNAE 4711-3/02 (atacarejo) PROIBIDO no PDM Criciúma.
Resultado: Site descartado antes da escritura.
Economia estimada: ~R$ 8M evitados em compra inviável.
Lição: Site selection com PDM + CNAE filtra 80% dos falsos positivos de corretores.

[FATO] PDM Criciúma público[INFERÊNCIA] CNAE proibido por zona

Transparência metodológica · 27/05/2026

Auditamos nosso próprio filtro ANM —
e encontramos 68% de falsos positivos.

Em 27 de maio de 2026 detectamos que uma versão anterior do nosso filtro de armadilhas ANM (Concessão de Lavra, Requerimento, Autorização de Pesquisa) aproximava a área em vez de medir a sobreposição real. Auditoria identificou 396 matrículas erroneamente classificadas como LIMPO entre as 584 originais, incluindo 39 dentro de Concessão de Lavra ativa.

Corrigimos medindo a sobreposição real contra a base ANM. Resultado: 311 TRUE LIMPOS validadas. Republicamos todos os dossiês de expansão com matrículas seguras e marcamos os relatórios anteriores como deprecados. Auditoria é nosso pre-flight padrão.

396

falsos positivos detectados

via reanálise completa

311

TRUE LIMPOS validadas

sobreposição real confirmada

16.475

áreas ANM testadas

geometria real, não aproximação

Ler post completo da auditoria

ICPs prioritários

ICPs varejistas SC

501 candidatos rastreados SC+RS+PR. Dados enriquecidos com CNPJ + CNAE + PDM municipal.

Rede	Grupo	Abrangência	CNPJ	Obs
Atacarejo regional	rede multi-loja SC+RS+PR	501 candidatos SC+RS+PR rastreados	sob NDA	Case Criciúma Linha Batista, CNAE 4711-3/02 proibido em ZI-2
Havan	Havan Lojas de Departamentos	expansão SC interior	—	Cidades médias SC 100-300k hab
Bistek Supermercados	Koch Irmãos	litoral SC	—	ICP-5 Data Centers + supermercado regional

Inteligência competitiva

Redes nacionais já catalogadas

61 redes nacionais com 1.300+ unidades mapeadas. Sabemos onde cada concorrente está antes de você escolher o site.

HavanTigreLojas BeckerAtacadãoAssaíCarrefourSam's ClubKomprão KochBistekImperatrizAngeloniGiassiMagazine LuizaCasas Bahia

Como funciona

Do cadastro ao número final, em 6 passos

O mesmo motor que separa a joia do bruto transforma um mandato de expansão num shortlist de lotes que se pode assinar, para uma rede de atacarejo ou varejo regional.

01
Recorte da praça
Definimos as cidades-alvo dentro das praças abertas (SC · RS · SP). Praças saturadas e cidades inviáveis por subsolo (Criciúma e Içara, 100% concessão de carvão ANM) ficam fora desde o início.
02
Descoberta de glebas
Cruzamos as matrículas do ONR (polígono + dono) para encontrar as glebas reais de cada praça, não anúncio de corretor, registro de imóvel.
03
Gate LIMPO · subsolo
Cada polígono é testado por sobreposição real contra a base ANM. Quem cai sobre lavra, requerimento ou autorização de pesquisa ativa é descartado, a própria máquina exclui o inviável.
04
Gate de área
Medimos a área do polígono real (não a aproximação que infla a conta) e classificamos em banda: COMPACT 8–25k m² (loja de proximidade) ou PREMIUM ≥25k m² (atacarejo). Quem não cabe num formato de loja sai.
05
Catchment & concorrência
População e renda do IBGE definem o catchment; a pegada da concorrência (Atacadão · Assaí · Sam's · Carrefour e redes regionais) entra no raio de análise, para validar first-mover ou canibalização.
06
Ficha para diligência
Área, alertas ANM, contexto demográfico e vínculos cadastrais na mesma ficha. Registro e CNPJ não substituem certidão atual nem comprovam propriedade ou legitimidade para negociar. O uso depende de consulta municipal específica.

Ferramenta · potencial de praça

Quão forte é a sua praça de expansão?

Descreva a praça e o terreno. Estimamos a atratividade e o formato de loja que a área comporta — a mesma régua de banda do shortlist (COMPACT vs PREMIUM).

População do município120.000 hab

10 milcidade média1,5 mi

Renda média domiciliarR$ 4.500/mês

R$ 1.500catchment IBGER$ 12.000

Concorrentes atacarejo · raio 5 km2

0 · first-moverAtacadão · Assaí · Sam's (OSM)10

Área do terreno18.000 m²

3.0008k COMPACT · 25k PREMIUM60.000

Índice de atratividade da praça

13/ 100 · praça fraca

Demanda · pop × renda

do teto de mercado

Pressão · concorrência

−20%

2 no raio de 5 km

Formato pela área · 18.000 m²

COMPACT

loja de proximidade

índice = 100 × (demanda)^0,55 × (1 − 0,7 × pressão)
demanda = pop/1,5mi × renda/12k · pressão = concorrentes/10

[ESTIMATIVA]Estimativa a partir dos seus inputs — não é leitura real de um endereço. Praças-exemplo só SC · RS · SP. O shortlist vendável-com-certeza vem do motor, não desta régua.

Praças abertas para teste:Santa Maria, RSTimbó, SCRio do Sul, SCBento Gonçalves, RSVideira, SC

Dentro do entregável

O que está dentro de cada shortlist

Não é uma lista de corretor. Cada lote carrega a evidência que separa terra-certa de terra-vendável, e a praça onde ela está.

Praça · SC greenfield

563 lotes em 15 cidades greenfield de SC

As praças abertas de Santa Catarina concentram 563 dos 1.119 lotes formato-loja. Timbó, Rio do Sul e Videira lideram, cidades médias onde o atacarejo ainda não plantou âncora e o catchment cresce.

Timbó, Rio do Sul e Videira no topo da praça SC
Garopaba e Imbituba, litoral com catchment sazonal
Concorrência mapeada antes de propor first-mover

Lotes formato-loja · SC greenfield

Timbó, SC88

Rio do Sul, SC83

Videira, SC74

Garopaba, SC63

Caçador, SC35

Concórdia, SC33

Imbituba, SC33

[FATO] estoque vendável ∩ LIMPO ∩ banda de área

Gate de área

A banda de área decide o formato de loja

Medimos a área do polígono real, não a aproximação que infla a conta. Cada lote cai numa banda que casa com um formato: COMPACT para loja de proximidade, PREMIUM para atacarejo. Quem não cabe em nenhum formato sai do shortlist.

Área medida sobre o polígono real da matrícula ONR
COMPACT recupera a loja de proximidade que o gate ≥25k excluía
VERDE-TERRA 1.002 (89,5%) = terra certa independente do dono

Bandas de área · formato de loja

COMPACTloja de proximidade

8.000 – 25.000 m²

PREMIUMatacarejo / âncora

≥ 25.000 m²

VERDE-TERRA1.002

[FATO] área por polígono real, não aproximação

Praça · RS interior

RS interior: 218 lotes em alvos de atacarejo já anunciados

Grandes redes de atacarejo entraram no Rio Grande do Sul, com Santa Maria e Bento Gonçalves entre os alvos públicos anunciados. Santa Maria é a maior praça do estudo com 123 lotes formato-loja, convergência entre onde a máquina aponta e onde o varejista já decidiu ir.

Santa Maria, RS, 123 lotes, maior praça do estudo
Bento Gonçalves, RS, 34 lotes, alvo anunciado
Praças do interior 100% limpas de faixa de marinha

Lotes formato-loja · RS interior

Santa Maria, RS123

maior praça · alvo anunciado

Bento Gonçalves, RS34

alvo anunciado

[FATO] alvos públicos de atacarejo anunciados

Dados públicos para esta análise

Fontes oficiais consultadas

Referências para a análise, não confirmação de ingestão, cobertura local ou operação em produção.

Endereços do Censo 2022

5.570 CSV municipais

O CNEFE do Censo 2022 disponibiliza 5.570 arquivos CSV, um para cada município daquele recorte.

IBGE · comunicado republicado pela Agência Gov/EBC ↗

Consulta: 2026-11-02

Citação, período e limites

O CNEFE traz 5.570 arquivos em formato CSV, com informações de cada município do país.

Censo Demográfico 2022; divulgação em 14/06/2024.

Endereço não é lote e não comprova propriedade, preço ou irregularidade. O original do IBGE retornou 403; a republicação oficial abriu. Arquivos não ingeridos nesta revisão.

Varejo & franchising 2025Acervo de contexto de mercado. Referências históricas não revalidadas nesta revisão.

Mercado em números · contexto externo

Varejo & franchising 2025

O franchising fatura R$ 301,7 bi e abre lojas em ritmo recorde — e a expansão é cada vez mais decidida por geomarketing. É exatamente a régua que entregamos por praça.

R$ 301,7 bi

Faturamento do franchising (Brasil)

+10,5% · 3.297 redes · 202.444 unidades

FONTE CITADA

ABF· 2025

+11,6%

Saldo líquido de unidades

abertura 18% · encerramento 6,4%

FONTE CITADA

ABF (via Central do Varejo)· 2025

US$ 126,6 bi

Mercado de geomarketing / IA geoespacial

ESTIMATIVA

Precedence Research· até 2035

única região (2023–24)

Sul — varejo acima da inflação

potencial de expansão sub-explorado

INFERÊNCIA

EREA· 2023–2024

Contexto de mercado de fontes de terceiros (citadas acima), apresentado como referência e distinto do dado proprietário GeoIQ/ONR. A referência interna a 455.025 matrículas e às lacunas BC não compõe nem valida os dados externos acima.

Referências externas, não revalidadas nesta revisão. Confira fonte e data antes de usar.

Demografia, migração & consumo — SulAcervo de contexto de mercado. Referências históricas não revalidadas nesta revisão.

Mercado em números · contexto externo

Demografia, migração & consumo — Sul

O capital e a gente migram para SC. Quem chega primeiro ao lote certo lê a renda e o consumo antes do concorrente.

+21,78%

Crescimento populacional SC 2010-2022

Taxa anual 1,66% vs. 0,52% nacional. 2° estado mais cresceu. SC = 3,3x média Brasil

FONTE CITADA

IBGE Censo Demográfico 2022· 2022

+65,82%

Itapema crescimento pop. 2010-2022

Pop. 2022: 75.940 hab. 90,5% dos domicílios ocasionais são aptos.

FONTE CITADA

IBGE Censo 2022· 2022

+28,74%

Balneário Camboriú crescimento pop. 2010-2022

Pop. 2022: 139.155 hab. Est. 2025: 151.674. 94,4% dos domicílios ocasionais = aptos.

FONTE CITADA

IBGE Censo 2022· 2022

+80,08%

Camboriú crescimento pop. 2010-2022

Maior crescimento SC entre cidades >100k. 7° no Brasil. Pop: 112.167 hab.

FONTE CITADA

IBGE Censo 2022· 2022

+354.350 pessoas

Saldo migratório SC 2017-2022

Maior saldo positivo do Brasil. 503.580 imigrantes; 149.230 emigrantes. Taxa: +4,66%. Origens: RS 26,8%, PR 19,1%, SP 12,4%

FONTE CITADA

IBGE Censo 2022 — Migração· 2022

191.000 pessoas

Imigrantes de SP residentes em SC (acumulado 2022)

10,8% de 1,77 mi de moradores de SC nascidos em outros estados. Fluxo concentrado no litoral: Floripa, BC, Itapema, Porto Belo

FONTE CITADA

Observatório UNESC / IBGE Censo 2022· 2022

Referências externas, não revalidadas nesta revisão. Confira fonte e data antes de usar.

Expansão de redes — SulAcervo de contexto de mercado. Referências históricas não revalidadas nesta revisão.

Mercado em números · contexto externo

Expansão de redes — Sul

Saúde, ensino, bancos e franquias abrem onde o dado manda. É a régua de praça que entregamos por CNAE.

R$ 301,7 bilhões

Franchising Brasil: faturamento 2025

+10,5% nominal. 202.444 operações. 3.297 redes. 2024: R$273 bi (+13,5%)

FONTE CITADA

ABF — Desempenho do Franchising Brasileiro 4Tri 2025· 2025

632 lojas

Panvel lojas totais Brasil (2025)

100 lojas SC (mai/2025); 22% market share RS; 7% SC e PR. +60 lojas/ano ritmo. Faturamento 2024: ~R$5 bi

FONTE CITADA

Bloomberg Línea / Meio & Mensagem· 2025

100 lojas em 30 municípios

Panvel lojas SC (2025)

Encerrou 2024 com 98 unidades SC. Atingiu 100 em maio/2025. 1.370+ profissionais em SC

FONTE CITADA

Noticenter / NSC Total· 2025

~3.139 lojas (Q3 2024)

RD Saúde (RaiaDrogasil) lojas totais

PR: 178 lojas. Market share Sul: 10,8%. Meta 2025: +330-350 aberturas. Meta 2026: +330-350

FONTE CITADA

Bloomberg Línea / RD Saúde· 2024

984 academias

SmartFit academias Brasil (2025)

Total global 2025: 2.084. +341 líquidas em 2025 (recorde). Meta 2026: +330-350 líquidas. Sul = praças prioritárias studios

FONTE CITADA

SmartFit / CVM· 2025

1.685 leitos (17,11/100k hab.)

Leitos UTI SUS PR

+50% vs. 2016. Melhor distribuição do Sul. SC: 12,37/100k; RS: 13,17/100k; Brasil: 13,06/100k

FONTE CITADA

Governo PR / CNES· 2025

Referências externas, não revalidadas nesta revisão. Confira fonte e data antes de usar.

O que fundamenta a análise

As fontes oficiais por trás do shortlist

Nenhum lote é inventado. Cada gate e cada coluna do shortlist vem de uma base pública rastreável.

ONRRegistro de Imóveis · matrícula, polígono e dono da gleba

ANMMineração · armadilha de subsolo (sobreposição real)

IBGEPopulação e renda · catchment da praça

Mapeamento de concorrênciaAtacadão · Assaí · Sam's · Carrefour e redes regionais

Cadastro municipalLote cadastral e IPTU publicados pela prefeitura

Cadastro de empresasCNPJ do proprietário da gleba

Perguntas frequentes

Dúvidas comuns

O que significa “candidato para diligência”?

É o lote que passou por três gates objetivos: tem matrícula com polígono no ONR, não teve sobreposição com lavra ANM ativa detectada no recorte consultado e cabe numa banda de área de formato de loja (COMPACT 8–25k m² ou PREMIUM ≥25k m²). São 1.119 lotes formato-loja, o que sobra depois dos filtros do estudo, não uma lista de imóveis liberados para compra ou operação.

Em quais estados vocês cobrem o varejo-atacarejo?

Para mandatos de atacarejo, as praças costumam ser SC, RS e SP. No RS, Santa Maria e Bento Gonçalves estão entre os alvos públicos anunciados pelo setor. Nesses mandatos, não trabalhamos o Paraná.

Por que Criciúma e Içara ficam de fora?

Porque o subsolo decide antes do zoneamento. Criciúma e Içara estão sobre concessões históricas de carvão da bacia carbonífera, cobertura praticamente total de lavra ANM. O gate LIMPO as exclui automaticamente, e nós não as apresentamos. É a mesma metodologia que mata o falso positivo de corretor.

Como a área é medida, não é o retângulo do mapa?

Não. Medimos sobre o polígono real da matrícula, não o retângulo que o envolve (que infla a conta em várias vezes). Foi a banda COMPACT que recuperou as lojas de proximidade que um corte fixo em ≥25k m² descartava , o gate de área casa cada lote com um formato de loja viável.

Vocês confirmam o dono do terreno?

A camada de terra (VERDE-TERRA, 1.002 lotes · 89,5%) é um subconjunto cadastral, não uma confirmação de titularidade ou regularidade. O vínculo com CNPJ é informação de partida para diligência. A identificação do proprietário atual e a legitimidade para negociar exigem conferência documental.