Resumo executivo
O estudo cruzou o cadastro de BC (22.262 lotes) com detecção de edificações em raio de 50m e sinalizou 18.085 casos para conferência. Proximidade não demonstra construção dentro do lote nem ausência de lançamento de IPTU.
Metodologia
- Leitura proprietária do construído
- Detecção de edificações
- Cadastro municipal oficial de BC (22.160 lotes)
- Nossa fusão proprietária: cadastro oficial × imagem do território
- Teste de proximidade de edificações em raio de 50m
Resultado
- 18.085 lacunas detectadas (81% do cadastro)
- 22.191 lotes com indício de edificação no resultado histórico, sujeitos a conferência
- 1.609 lotes sem construção detectada no recorte, não confirmação de ausência
- Método reproduzível em qualquer município com cadastro público
Como começou
Em Balneário Camboriú, o cadastro municipal indica se cada lote tem edificação registrada no IPTU. Apenas 7% dos lotes apareciam com edificação. Parecia inverossímil, BC é uma das cidades com maior densidade construtiva do Sul.
A hipótese: cadastro defasado. Para validar precisávamos de uma fonte INDEPENDENTE de detecção de edificações.
Cadastro oficial × imagem do território
Em vez de confiar só no cadastro, comparamos cada lote com o que a nossa leitura do território mostra no terreno. A detecção de edificações é a fonte independente: revela construção real, exista ou não registro no IPTU.
A força do método está na fusão, cruzar a fonte oficial com a imagem da Terra para cada lote, sem depender de uma só perna. O método é nosso.
Proximidade espacial e seus limites
O procedimento descrito busca edificações em raio de 50m de cada lote de BC. Esse teste de proximidade não equivale à interseção da construção com o perímetro cadastral.
Cadastro sem edificação + indício espacial de construção = candidato a revisão. O resultado histórico cita 18.085 casos, não 18.085 irregularidades tributárias comprovadas.
Por que importa
Para prefeitura: o cenário histórico de 18k indícios e R$ 50-200M/ano exige validação cadastral e tributária. Não representa crédito lançado nem arrecadação comprovada.
Para proprietário: risco real de autuação retroativa.
Para contador/advogado: base argumentativa em due diligence pré-compra de imóvel BC, saber se a edificação está regularizada.
Para investidor: conferir se há edificação, como ela se relaciona com o cadastro e quais diligências são necessárias. Regularização não implica valorização imediata.