O que é o ONR
O ONR (Operador Nacional do Registro de Imóveis) é uma entidade do sistema notarial brasileiro que unificou a base de dados dos cartórios de registro de imóveis em uma plataforma online. Desde 2021 expõe um portal e uma API ArcGIS que permite consultar matrículas por CNPJ, nome ou coordenada geográfica. A Gridmapify consome essa API de forma sistemática para indexar em e .
O problema da inflação 4,91×
O índice bruto do ONR tem , mas isso inclui a mesma matrícula repetida em múltiplas linhas (buscas por CPF/CNPJ do proprietário, por endereço, por número de matrícula no mesmo cartório). A inflação real é de 4,91×: cada imóvel distinto aparece em média quase 5 vezes no índice bruto.
Por isso a Gridmapify publica o número de identidades distintas(pares matrícula × cartório únicos), 455.025, e nunca o bruto. Um incorporador que compra acesso a "2,2 milhões de matrículas" está na verdade comprando ~455 mil imóveis únicos com muito ruído. A diferença importa para a due diligence.
Como coletamos: a estratégia de cobertura por território
A API do ONR retorna um número limitado de registros por consulta. Para cobrir o Brasil, dividimos o território em recortes geográficos e fazemos uma consulta por recorte. Para recortes com muitos imóveis (cidades densas), subdividimos recursivamente. O processo é idempotente, pode ser reexecutado sem duplicar dados.
Cada matrícula coletada recebe: número da matrícula, cartório (CNM), município, UF, e, quando disponível, a geometria (polígono ou ponto) do imóvel. A cobertura de geometria varia muito por UF: , 70,8% das identidades distintas.
Por que SC/PR/RS têm mais geometria que BA/MG/SP
No Sul, a integração com os sistemas cartoriais foi feita por digitação direta + validação contra o cadastro municipal. No Nordeste e em parte de MG/SP, a geometria ainda é o centro do município, útil para recorte por cidade, mas não para distância real de lote. Por isso o detector de armadilha ANM roda com precisão plena em SC/PR/RS e com precisão limitada em BA/MG/CE. Documentamos essa limitação em todos os dossiês.
O que isso significa para a due diligence
Uma matrícula com geometria de polígono real permite: sobreposição precisa com ANM/APP/UC, cálculo de área real, e mapa visualizável. Uma matrícula com geometria no centro do município só permite: recorte por cidade, catchment de IBGE e análise de PDM municipal, não análise de sobreposição direta. A Gridmapify marca explicitamente o nível de geometria de cada matrícula na ficha que entregamos.