Em uma frase
Terrenos de marinha são a faixa de 33 metros medida a partir da Linha do Preamar Médio de 1831 (LPM), e mais a faixa subsequente. Eles pertencem à União; o particular tem apenas o domínio útil, paga foro anual e laudêmio (cerca de 5% sobre o valor) a cada transferência. No litoral norte de SC, o m² mais caro do país, esse detalhe muda a conta de um lançamento. [FATO]
O que é, exatamente
A Secretaria de Patrimônio da União (SPU) administra os terrenos de marinha. A linha de referência é a LPM de 1831, não a praia de hoje. Por isso terrenos a centenas de metros do mar atual ainda podem ser "de marinha", dependendo de como a costa era no século XIX. A demarcação não está concluída em todo o litoral, o que cria zona cinzenta.
O custo real para um comprador
- Foro anual0,6% do valor do domínio pleno, pago todo ano à União
- Laudêmio~5% sobre o valor da transação, a cada venda
- Domínio útil, não plenovocê nunca é dono pleno; a União mantém o domínio direto
- Burocracia de transferênciaanuência prévia da SPU em cada negócio
Para uma incorporação, o laudêmio na aquisição do terreno + o foro recorrente entram direto no fluxo de caixa do empreendimento. Não inviabiliza, mas tem que estar na conta antes da oferta, não depois.
Como detectamos o risco antes da escritura
Para cada matrícula no litoral, cruzamos a posição do polígono com a malha de referência da SPU e sinalizamos a proximidade à faixa de marinha. O lote recebe um veredito: LIMPO (longe), BORDA (próximo, exige confirmação) ou DENTRO (provável marinha). [INFERÊNCIA] É triagem por proximidade, a certidão da SPU e a LPM oficial confirmam o caso concreto.
As praças de interior (Lages, Chapecó, Caxias) são 100% limpas de marinha por definição. O risco se concentra no litoral, Balneário Camboriú, Itapema, Porto Belo, Itajaí, Garopaba, Imbituba, exatamente onde o m² é mais caro e o laudêmio dói mais.
O que fazer
Antes de comprar terreno no litoral: peça a certidão de cadeia dominial, verifique se há inscrição de ocupação ou aforamento na SPU, e some foro + laudêmio à viabilidade. Para um pipeline de lotes, a triagem por proximidade corta o tempo, você só pede certidão nos que estão em BORDA ou DENTRO.
[ESTIMATIVA] Conteúdo informativo, não parecer jurídico. A situação dominial definitiva é da SPU e do cartório. Percentuais de foro/laudêmio conforme legislação vigente (Decreto-Lei 9.760/46 e alterações).